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"Les 5 assurances-vie favorites de Café du Patrimoine"

Prévision : l’immobilier va baisser !

Louis Serge Real Del Sarte, Cofondateur associé @ ReaClic le 8 Mars 2011
@LouisSerge

Les niveaux de prix de l’immobilier sont situés aujourd’hui environ 5% au-dessus des plus hauts de 2007. Ces prix sont complètement déconnectés de l’évolution des revenus des ménages, ce qui fragilise l’immobilier devenu valeur refuge de référence.

Il est toutefois bon de rappeler les deux facteurs qui ont permis à l’immobilier de s’envoler ainsi : la crise financière et la chute sévère des taux d’emprunt immobilier.

On ne prête qu’aux riches

Lorsque les matières premières rebondissent fortement, comme en ce moment, l’inflation resurgit et appauvrit les ménages, lorsque les salaires restent inchangés. C’est cette inflation que le Président de la BCE entend ainsi juguler.

Contrairement aux autres pays frontaliers pratiquant les prêts in fine (remboursement mensuel d’un loyer et ensuite de la totalité de la somme empruntée à l’échéance finale), comme l’Angleterre ou la Hollande, le critère déterminant pour emprunter en France est fixé par la règle du salaire et du fameux ratio de 30%.

Même avec de solides garanties, les professions libérales de moins de trois années d’existence restent en dehors du jeu, même avec une inscription de privilège prêteur de deniers (IPPD) pour hypothèque et une solide caution, car les banques aujourd’hui sont devenues frileuses et ne jouent plus leur rôle. On ne prête qu’aux riches.

Seule une augmentation des revenus pourrait augmenter la capacité d’emprunt des ménages

Aujourd’hui, nombre de biens immobiliers reviennent sur le marché après avoir été vendu plusieurs fois. L’attente des 45 jours du cédant après avoir signé chez le notaire tourne au stress au regard de la baisse de solvabilité des acquéreurs.

On a rarement vu autant de biens revenir sur le marché malgré l’empressement et la fièvre des acquéreurs sur les seuls biens disponibles. Les salaires n’ont pas suivis, les incitations fiscales se sont envolées avec les promesses électorales (réduction d’impôts liés aux intérêts d’emprunts). Seule une forte croissance du revenu des ménages pourrait accroître leur capacité d’emprunt et contrebalancer la hausse des taux.

Cette hypothèse est toutefois peu probable dans le contexte économique actuel.

La hausse de l’immobilier pourrait s’arrêter

L’allongement de la durée de commercialisation de onze jours, évaluée par Century21, et la récente stabilité des prix parisiens annoncent une stabilité des prix en première et deuxième couronne pour septembre 2011. Les statistiques prendront bientôt en compte les prix de la promesse et non plus ceux de la signature.

Le rebond du CAC et des valeurs mobilières, des matières premières devraient permettre de procéder à ce que l’on appelle dans la finance un “reverse flight to quality”, un retour en sens inverse vers la qualité. La capacité des flux de se déplacer d’un secteur sur un autre devenu plus attractif est considérable mais il y a rarement création de masse monétaire. Les capitaux, tout comme les particuliers, se sont rués sur l’immobilier, qui a tenu ses promesses. Le mouvement pourrait donc tout simplement prendre fin et s’inverser.

Les divorces alimentent la liquidité du marché immobilier

Le long cycle des divorces ayant atteint un pic de 50% en ville en 2005 pourrait également s’inverser sur fond de sortie de crise et une meilleure prévention. Les divorces alimentent la liquidité du marché, les ménages étant obligés de se repositionner sur deux logements susceptibles de recevoir les enfants.

Possible baisse de l’immigration, possible détente sur les prix de la pierre

L’immigration n’a cessé de grimper atteignant jusqu’à 500 000 ces dernières années et pourrait ralentir à l’occasion d’une mise en place d’une politique protectionniste pour contrer l’extrême droite à l’approche des élections présidentielles dans 14 mois. L’immigration impacte l’immobilier en créant une tension sur la demande.

Risque de pression fiscale supplémentaire

L’absence de produits sur le marché a été alimentée par les zigzags en matière de politique d’imposition cette dernière année avec des effets d’annonce non suivis et par l’absence marquée d’une politique de construction cohérente. Il nous aurait fallu un véritable plan Marshall de l’immobilier à la hauteur du baron Haussmann.

Le risque de changement de majorité pourrait être vécu comme un risque de pression fiscale supplémentaire compte tenu du niveau des caisses de l’Etat.

Hausses de taux à venir

Quoi qu’il en soit, la hausse de la BCE sera suivie d’autres hausses et impactera aussi bien les taux courts que les taux longs. On pourra raconter à nos petits enfants comment il était possible pour un acquéreur de laisser dormir son argent sur des comptes rémunérés à 6 ou 7% pour faire des petits afin d’emprunter à taux fixe de 3,60% sur 25 ans chez LCL actuellement le favori en ouverture de comptes de particuliers, comptes immédiatement fermés chez ses concurrents après la signature chez le notaire.

L’abondance des biens à commercialiser pourrait connaître un pic au mois de juin 2011 à moins d’un an des incertitudes de la présidentielle et après le relèvement drastique des taux de la BCE déjà bien anticipés par les banques de 0.40 depuis décembre et de plus de 0,50 pour les mois de mars et avril.

Est-il utile de préciser que, malgré un chiffre de croissance positif réduit comparé aux Allemands et à la politique outre-Atlantique, notre chômage reste au plus haut, malgré l’emploi d’excellents limiers pour le nettoyage des statistiques et des salaires restés sur le bord de la route.

Rappelez-vous 1989

La conclusion réside dans ce que j’ai vécu en 1989 comme expert immobilier (CNAM/ICH) en charge de l’immobilier résidentiel chez Jean-Thouard. Les prix ont chuté de 40% en six mois lors de la crise immobilière. Les vendeurs continuaient d’espérer et les acquéreurs avaient renoncé.

Après une période d’euphorie où tout se vendait avec des enchères à la Hollandaise (enchères inversée suite à un prix attractif sur le PAP) s’ensuivit une période d’incertitude sans réalisation d’opération, puis les premiers articles de presse constatant que les biens de moindre qualité restaient sur le bord de la route puis l’amer constat : la baisse des prix de ceux qui voulaient vendre, obligés suite à l’étranglement du prêt relais, ou lors du classique déchirement des indivis. (Lire à ce sujet : Les avantages de la société civile immobilière)

A noter que les prix sont bien souvent gonflés par les particuliers avides et les agents immobiliers contraints d’estimer au-dessus de leurs propres estimations pour gagner le mandat salvateur en période de carence de biens sur le marché. La compétition fait rage.

Certains particuliers n’hésitent plus à se faire rémunérer pour l’apport d’affaires ou d’informations. La marché immobilier est au détenteur du mandat ce que le marché du travail est au cabinet de chasse de tête en mission pour son client : un déséquilibre à la source des prix vertigineux observés en première couronne parisienne en mars 2011 !

Le ratio prix / revenus des ménages à son pic

La frilosité bancaire pour se couvrir, le ratio prix des logements / revenus des ménages est à son zénith.

 

Prévision : l’immobilier va baisser !

 

 

Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII).

 

La pression fiscale devrait augmenter sur la pierre au regard de nos déficits. La ruée des acquéreurs pour des biens de moyenne qualité n’aura qu’un temps. Nous explosons les compteurs en matière de prix comme si la crise n’était qu’un lointain souvenir mais je vous le confirme, comme en 2008 où la pierre a bien corrigé en fin d’année, ayant déjà prévu cela, le haut du tremplin n’est plus loin. La hausse de l’immobilier est estimée 12 fois supérieure à l’inflation par nos économistes.

Celle-ci repose de plus en plus sur la pénurie de logements et le désir d’accession à la propriété. Les banques n’ont pas attendu Jean-Claude Trichet pour relever leurs taux de crédit. Le taux de l’OAT 10 ans, référence pour le calcul du taux des crédits immobiliers, augmente encore en février, pour le cinquième mois consécutif, avec une moyenne mensuelle de 3,51 % contre 3,43 % en janvier. Nous en sommes au seizième mois consécutif de hausse des prix de l’immobilier.

Le contraire eût été étonnant. Les prix s’affichent toujours en hausse (+0,33% pour les appartements, et + 0,52% pour les maisons). Les délais moyens de transaction, eux, s’allongent : les propriétaires d’un bien immobilier doivent maintenant compter en moyenne cinq semaines pour vendre leur appartement et deux de plus pour vendre leur maison.

Il a suffi de 3 mois de hausse pour effacer un an de baisse des taux ! Et ce n’est pas fini car plus des deux tiers des banques avaient déjà augmenté leur taux fixe de 0,15 point en moyenne ces dernières semaines. Chaque hausse d’un point du crédit fait perdre 8 % de pouvoir d’achat immobilier. Le retracement de Fibonacci calculé sur la courbe des taux permet d’entrevoir des taux revenant rapidement au niveau des 5%, contre 3,50% début 2011.

Fin de la hausse à Paris

Les prix du logement à Paris pourraient achever le cycle de hausse immobilier en 2011, après avoir augmenté de 17,5% en 2010, portés notamment par la rareté de l’offre. Les taux d’emprunts immobiliers proposés par les banques commerciales dépendent directement du taux directement fixé par la BCE (taux auquel les banques se refinancent).

Or, tous les experts s’accordent à dire que, si les prix immobiliers ont tant augmenté ces douze dernières années, c’est en grande partie grâce à des taux d’intérêt historiquement bas. Une remontée de ces taux pourrait donc marquer la fin de la hausse des prix des maisons et des appartements, voire amorcer une baisse généralisée des prix de l’immobilier.

Si les taux continuent de grimper, la solvabilité des acheteurs ne pourra être compensée que par une sévère correction des prix immobiliers. Dois-je vous rappeler le vieil adage : “vend ta maison, tu pourras racheter la rue !”.

Comme je suis un homme de marché qui dit ce qu’il fait et fait ce qu’il dit, j’ai donc revendu ma résidence principale le mois dernier à un prix supérieur de 42% à son prix d’acquisition fin 2008 et vais de ce pas chercher une location dans l’attente en 2012 d’un fléchissement de la pierre.

Louis-Serge Real del Sarte

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