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Immobilier et foncière cotée : comment investir dans les SIIC et REIT

Le 10 novembre 2018

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Dans le monde de l’investissement, la pierre est le choix N°1 des Français car il est considéré comme l’un des placements les moins risqués. Ce type d’investissement, quand il est réalisé dans le but d’obtenir des revenus locatifs, n’est pourtant pas sans risques, loin de là ! Pour ceux qui souhaitent une solution plus simple en fonction de leurs moyens financiers, plus diversifiée et moins lourde en temps de gestion, il existe une solution : l’immobilier coté.

En premier lieu, nous ne souhaitons surtout pas vous rendre frileux sur l’investissement dans l’immobilier physique à but locatif, mais il est cependant nécessaire d’y considérer les risques suivants :

  • Risque d’erreur concernant l’emplacement au risque de subir une moins value en cas de revente.
  • Risque de locataires indélicats ne payant pas leurs loyers.
  • Risque de réquisition de votre bien pour cause de trêve hivernale.
  • Risque de dégradation de votre bien.
  • Coût des assurances (murs, loyers impayés, dégradations).
  • Risque de périodes vacantes (sans locataires) faisant diminuer votre rentabilité.
  • Temps passé à la gestion des locataires.
  • Travaux de rénovation à effectuer.
  • Charges de copropriété exceptionnelles.
  • Acquittement de votre taxe foncière annuelle.
  • Frais de notaire et droits de mutation à l’acquisition (environ 8% dans l’ancien et 3% dans le neuf).

Il existe bien entendu des situations ou les choses se passent bien, mais vous constatez que la liste des risques n’est pas négligeable. Cependant il existe un avantage à l’immobilier physique en périodes de taux bas : le levier bancaire, qui n’est pas possible, ou très difficile, dans l’univers de l’immobilier coté.

En effet, imaginez un projet d’acquisition d’appartement avec un rendement locatif de 5 %. Si votre projet est viable auprès de votre banque, les taux d’emprunts actuels1 vous permettent d’obtenir un sérieux effet de levier via emprunt bancaire.

SIIC et REIT : placements financiers alternatifs à l’immobilier physique

Pour ceux qui souhaitent profiter de l’investissement en immobilier plus simplement, il existe des solutions  : l’immobilier non coté comme les SCPI et l’immobilier coté que nous évoquerons dans cet article, les REIT (Real Estate Investment Trust), nommés SIIC en France : Sociétés d’Investissement Immobilier cotées en Bourse.

Elles offrent de nombreux avantages :

  • Gestion limitée à l’achat et la vente de vos parts.
  • Diversification du parc immobilier.
  • Taux de vacances souvent faible.
  • Encadrement par des équipes d’experts, notamment pour le choix des emplacements.
  • Accessibilité : vous investissez la somme de votre choix.

Le rendement final d’un investissement direct dans la pierre n’est pas systématiquement plus avantageux qu’un investissement dans des REIT/SIIC, une fois l’ensemble des coûts directs et indirects pris en considération, par rapport à un projet d’investissement en immobilier physique à but locatif.

Leur fonctionnement est similaire aux actions cotées en Bourse, vous pouvez acquérir ou vendre vos parts quand vous le souhaitez.

Ces types de foncières cotées aux statuts SIIC (Françaises) ont des obligations spécifiques :

  • Verser aux actionnaires un minium de 95 % de leurs revenus locatifs sous forme de dividendes.
  • Verser aux actionnaires un minium de 60 % de leurs plus-values.
  • Disposer d’un capital social supérieur ou égal à 15 millions d’€
  • Ne pas être détenue à plus de 60 % par un actionnaire unique
  • Avoir une activité principale de foncière : acquisition ou construction de biens immobiliers en vue de la perception de revenus locatifs.

Et pour les REIT (équivalent des SIIC à l’international) :

  • Investir au minimum 75 % de ses actifs totaux dans l’immobilier.
  • Obtenir au minium 75 % de son chiffre d’affaires issus de revenus locatifs.
  • Verser 90 % de ses revenus sous forme de dividendes aux actionnaires.
  • Ne pas être détenue à plus de 50 % par cinq individus ou moins.

En contrepartie de ces obligations, les REIT/SIIC bénéficient d’un régime fiscal très avantageux car elles sont totalement exonérées d’imposition sur les bénéfices.

Les actionnaires devront cependant s’acquitter de leur taxation privée en vigueur au titre de leurs perceptions de dividendes, certains pays offrent des dispositifs d’abattement.

Découvrir notre dossier Tout savoir sur vos impôts

Investir en SIIC et REIT : attention à la valorisation

Tout comme pour un investissement en immobilier physique à but locatif, la valorisation est un élément clé.

Vous ne souhaiteriez pas payer votre acquisition immobilière quatre fois les prix du marché ? Le raisonnement doit être identique pour l’investissement en REIT et SIIC ! Pour y parvenir, il existe un indicateur fiable dans le cadre des REIT et SIIC : la valeur des capitaux propres qu’il faut comparer à la capitalisation boursière.

Les capitaux propres vous indiquent la valeur du parc immobilier de votre REIT ou SIIC déduite de ses dettes. Vous pouvez donc rapidement constater si elle présente des écarts favorables ou défavorables par rapport à sa valorisation boursière.

Analyse de la SIIC Cofinimmo en Bourse

Rendons nous en Belgique pour cette étude de cas : la SIIC Cofinimmo au statut de SIIC depuis le 04/08/08 dont voici ses éléments financiers.

Bilan de Cofinimmo

La publication financière la plus récente de Cofinimmo est celle du 30/06/2018 (bilan semestriel). Au sein de laquelle on peut lire 3,91 milliards d’€ d’actifs totaux, principalement composés d’immeubles de placements à hauteur de 3,62 milliards d’€ et 1,95 milliards d’€ de passifs totaux, principalement composés de dettes financières à hauteur de 1,72 milliards d’€.

Soit par différence des capitaux propres établis à 1,96 milliards d’€ (3,91 milliards d’€ d’actifs totaux – 1,95 milliards d’€ de passifs totaux).

La capitalisation boursière de Cofinimmo est actuellement de 2,39 milliards d’€, il y a donc une surcote raisonnable de 22 %. Cette valorisation est relativement intéressante car à titre comparatif dans l’immobilier physique, vous trouverez très rarement des biens proposés à leur valeur « comptable d’acquisition ».

Ils intègreront systématiquement un historique de plus-values de valorisations car le marché de l’immobilier physique est haussier sur le long terme.

Compte de résultat de Cofinimmo

Vous devez vous assurer que la foncière cotée réalise des bénéfices réguliers, à minima sur les cinq dernières années, et idéalement davantage.

Dans le cadre de Cofinimmo, la foncière a perçu des résultats locatifs nets suivants :

  • 2017 : 216 millions d’€
  • 2016 : 214 millions d’€
  • 2015 : 207 millions d’€
  • 2014 : 208 millions d’€
  • 2013 : 220 millions d’€

Une fois ses charges déduites, Cofinimo a généré les bénéfices suivants :

  • 2017 : 137 millions d’€
  • 2016 : 97 millions d’€
  • 2015 : 104 millions d’€
  • 2014 : -53 millions d’€²
  • 2013 : 59 millions d’€

Rendement de la SIIC Cofinimmo

L’autre facteur clé de l’investissement en REIT/SIIC est son rendement, versé sous forme de dividendes.

Voici ceux de Cofinimmo, ils sont stables à 5,50 € par action par an :

  • Au titre de 2017 : 5,50 € / action
  • Au titre de 2016 : 5,50 € / action
  • Au titre de 2015 : 5,50 € / action
  • Au titre de 2014 : 5,50 € / action
  • Au titre de 2013 : 5,50 € / action

Au 17 octobre 2018, le cours de Cofinimmo est de 106,20 € / action et le dividende moyen versé entre 2013 et 2017 est de 5,50 € / action, soit un rendement lissé de 5,18%.

Comparatif immobilier physique vs pierre-papier

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Immobilier physiquePierre-papier

Exemple de projet d’investissement en immobilier physique dans une maison à but de rendement locatif, sans emprunt, d’une valeur locative de 700 € par mois :

Prix d’acquisition : 150 000 €

Frais d’acquisition : 12 000 €

Investissement initial : 162 000 €

Rendement brut annuel : 8 400 €

Taxe foncière annuelle : 800 €

Travaux annuels/entretien : 700 €

Assurances annuelles (murs, loyers,impayés, etc) : 600 €

Rendement net annuel : 6 300 €

Soit 3,89 % de l’investissement initial.

Inconvénients :

Risque de mauvais choix d’emplacement, d’impayés, de trêve hivernale, de dégradations, temps de gestion, etc.

Moins value à la revente en cas de revente si mauvais choix d’emplacement.

Avantages :

Recours à l’emprunt bancaire pour bénéficier de l’effet de levier (valable si les taux d’emprunts sont bas).

Plus values à la revente si bons choix d’emplacements.

Investissement via la SIIC Cofinimmo.

Placement financier : 162 000 €

Rendement annuel du dividende :    8 392 € (soit 5,18 %).

Avantages :

Parc immobilier diversifié, temps de gestion limité, équipe d’experts, etc.

Inconvénient :

Pas de levier via emprunt bancaire.

Notons que dans cet exemple, le rendement de l’investissement pierre-papier est supérieur au rendement de l’immobilier physique à but locatif et comporte moins d’inconvénients.

Cette démonstration rendra moins frileux les Français avec le monde de l’investissement financier, qui sait !

Bien entendu si vous optez pour la pierre-papier, il sera préférable de diversifier votre portefeuille via la sélection de plusieurs foncières cotées.

En conclusion, avant d’investir dans la pierre-papier, faites vos devoirs : assurez-vous que la valeur des capitaux propres de votre SIIC n’est pas trop éloignée de sa valorisation boursière et étudiez son rendement du dividende historique sur au moins 5 ans, : il doit être stable ou haussier et continu.

L’univers de la pierre-papier n’est pas limité aux SIIC françaises, par exemple, certaines REIT américaines et/ou canadiennes versent leurs dividendes à fréquence trimestrielle voire mensuelle. Bonne découverte de l’univers de la pierre-papier ou plutôt de la pierre-billet !

1 Aux alentours des 1% à 2% (source : guide du crédit – octobre 2018).

Perte non financière issue d’une charge comptable de 136 millions d’€ au titre de l’évolution de la norme comptable IAS39.

Toutes nos informations sont, par nature, génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle et ne constituent en aucune façon des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions et ne peuvent être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier, ni à une incitation quelconque à acheter ou vendre des instruments financiers. Le lecteur est seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre la société éditrice de Cafedelabourse.com ne soit possible. La responsabilité de la société éditrice de Cafedelabourse.com ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

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