Action Unibail : analyse Bourse d’un leader mondial du foncier commercial

Le 03 mars 2020

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Unibail Rodamco Westfield est une société franco-néerlandaise cotée sur les indices CAC 40 et AEX (Amsterdam). Découvrez la présentation de cette grande foncière figurant parmi les 10 plus grandes REIT (Real Investment Trust, foncières cotées) au Monde, du secteur du retail (foncier commercial).

Le groupe Unibail est actuellement capitalisé en Bourse à hauteur de 14,60 milliards d’€ au 27 février 2020 (au sein d’un contexte particulier lié à la crise du coronavirus, sa capitalisation était de 19,55 milliards d’€ début 2020). Face à une valorisation de son parc foncier établie à 65,3 milliards d’€ au 31 décembre 2019, la capitalisation boursière du groupe apparaît comme attrayante, sujet que nous développerons par l’analyse du bilan du groupe.

Du côté du dividende, le cours de Bourse actuel de l’action Unibail est particulièrement attractif, offrant un rendement 2019 proche des 10 %, auquel s’ajoute une tendance haussière long terme de l’évolution du montant du coupon.

Découvrez aussi la typologie du portefeuille d’actif fonciers d’Unibail Rodamco, principalement composé de centres commerciaux situés en Europe et aux États-Unis.

Enfin, nous étudierons l’évolution graphique du cours de son action, et vous présenterons notre avis sur l’intérêt ou non d’investir en Bourse dans cette foncière.

Dates et chiffres-clé Unibail Rodamco

1968 : création d’Unibail Rodamco Westfield

9,69 % : rendement du dividende versé en 2019 au cours de Bourse de 111,45 €

1,98 milliard d’€ : chiffre d’affaires 2019 (loyers nets perçus)

31,85 milliards d’e : valorisation de l’actif net au 31 décembre 2019

14,60 milliards d’€ : capitalisation boursière au 27 février 2020

Unibail Rodamco : un leader mondial de l’immobilier commercial

Le groupe Unibail est créé en 1968, sous la forme d’une foncière spécialisée dans le foncier de centres commerciaux de grande taille ainsi que dans le foncier de type bureaux. En 2007, Unibail et Rodamco (foncière néerlandaise créée en 1999) décident de fusionner.

Il y a trois ans, Unibail Rodamco a acquis le groupe australien Westfield, une foncière d’origine américaine, détentrice de nombreux centres commerciaux aux États-Unis et au Royaume-Uni. Bien que les plus grandes REIT mondiales soient d’origines américaines telles que Prologis (66 milliards de $ de capitalisation boursière), Equinix (53 milliards de $ de capitalisation), ou encore Simon Properties (39 milliards de $ de capitalisation) pour n’en citer que quelques exemples, Unibail Rodamco, franco-néerlandaise, s’est imposé comme un acteur majeur du secteur.

À l’échelle européenne, Unibail Rodamco Westfield arrive en tête des REIT de type retail, grâce à son portefeuille de 109 sites situés en Europe (76 % de ses actifs dont 35 % en France) et aux États-Unis (24 % de ses actifs). Au niveau de la typologie d’actifs, 86 % concernent des centres commerciaux, 6 % des bureaux, 5 % sont composés de sites de congrès et de parcs d’expositions, et 3 % représentent des actifs fonciers liés aux services.

Unibail Rodamco Westfield est présent au sein de 12 pays et compte 3 600 collaboratrices et collaborateurs. En outre, le groupe possède le plus grand pipeline de projets en cours de développement de son secteur, totalisant 8,3 milliards d’€.

Dans un contexte où l’e-commerce gagne des parts de marché de manière exponentielle, il est primordial de s’intéresser aux performances opérationnelles des foncières de type retail.

Les derniers résultats publiés par Unibail Rodamco Westfield au 31 décembre 2019 sont excellents

  • loyers nets en nets à périmètre constant en croissance de + 3,1 % ;
  • taux de vacance très faible (2,5 %), cela signifie que la grande majorité des actifs détenus par la foncière sont occupés (97,5 %).

Centres commerciaux  détenus par Unibail Rodamco

Fin 2019, le portefeuille d’actifs fonciers d’Unibail Rodamco est composé de 109 sites, principalement composés de centres commerciaux, situés en Europe et aux États-Unis, dont voici quelques exemples :

Centre commercial La Part-Dieu à Lyon (France)

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Source : Unibail Rodamco

Situé à Lyon, le complexe accueille 124 900 mètres carrés de surfaces commerciales ainsi que 1 350 places de parking. Sa fréquentation annuelle est supérieure à 30 millions de visiteurs.

Centre commercial Westfield Garden State Plaza (États-Unis)

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Source : Unibail Rodamco

Proche de New-York, le complexe accueille 185 500 mètres carrés de surfaces commerciales ainsi que 10 831 places de parking. Sa fréquentation annuelle est supérieure à 18 millions de visiteurs.

Centre commercial CentrO (Allemagne)

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Source : Unibail Rodamco

Situé dans la ville d’Oberhausen, le site accueille 242 700 mètres carrés de surfaces commerciales ainsi que 12 000 places de parking. Sa fréquentation annuelle est supérieure à 15 millions de visiteurs.

Action Unibail : une valorisation boursière particulièrement attractive

Patrimoine foncier inscrit au bilan d’Unibail Rodamco

La capitalisation boursière d’Unibail Rodamco Westfield est de 14,60 milliards d’€ au 27 février 2020. Face à un patrimoine foncier valorisé à 65 milliards d’€, le groupe dispose d’une décote conséquente en Bourse.

Il est indispensable de différencier la valeur du patrimoine foncier brut d’une REIT de sa valeur d’actif net. En effet, afin de retenir un niveau de valorisation pertinent, il est nécessaire d’en soustraire les dettes et les autres passifs.

Éléments d’actifs du bilan d’Unibail Rodamco Westfield au 31 décembre 2019

  • Actifs fonciers à leur juste valeur : 45,73 milliards d’€
  • Actifs fonciers à leurs coûts d’acquisitions : 1,14 milliard d’€
  • Actifs fonciers destinés à être cédés : 2,15 milliards d’€
  • Participations financières (correspondant principalement aux entités Westfield et de 4 centres commerciaux en Europe) : 10,19 milliards d’€
  • Actifs intangibles : 3,86 milliards d’€
  • Autres actifs : 1,92 milliards d’€

Total des actifs d’Unibail Rodamco Westfield : 65 milliards d’€

Éléments de passifs du bilan d’Unibail Rodamco Westfield au 31 décembre 2019

  • Emprunts et dettes financières à long terme : 22,93 milliards d’€
  • Emprunts et dettes financières à court terme : 2,56 milliards d’€
  • Autres passifs (fiscaux, sociaux, etc.) : 7,66 milliards d’€

Total des passifs d’Unibail Rodamco Westfield : 33,15 milliards d’€

Par différence entre la somme des passifs et la déduction des dettes financières et autres passifs, l’actif net d’Unibail Rodamco Westfield est de 31,85 milliards d’€ au 31 décembre 2019. La valeur d’actif net peut être considérée comme la valeur comptable de l’actionnaire,  aussi nommée capitaux propres.

Pour les sociétés foncières, cette valeur d’actif net est fiable car il s’agit d’actifs fonciers réévalués régulièrement par différents groupes d’experts.

Il peut donc être considéré comme fiable de retenir une valorisation de 31,85 milliards d’€ pour Unibail Rodamco Westfield.

Le groupe étant actuellement valorisé 14,60 milliards d’€ en Bourse au 27 février (111,45 € par action), il offre une décote de 54 % sans doute attrayante pour l’actionnaire actuel désireux d’investir en actions Unibail Rodamco Westfield.

Chiffre d’affaires Unibail Rodamco

Le chiffre d’affaires d’une foncière est principalement issu des loyers perçus grâce à leurs parcs fonciers.

Chiffre d’affaires d’Unibail Rodamco Westfield au titre des 7 dernières années

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Le chiffre d’affaires de la foncière est en croissance au cours des 7 dernières années, passant de 1,35 milliard d’€ en 2015 à 1,98 milliard d’€ en 2019. Son évolution est de + 46,67 % entre 2013 et 2019.

Dividendes Unibail Rodamco Westfield

Le cours Unibail actuel est de 111,45 € par action et offre, selon nous, un point d’entrée particulièrement intéressant en termes de rendement du dividende, établi à 9,69 %.

Dividendes d’Unibail Rodamco Westfield au titre des 7 dernières années

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(Dates de versements retenues, correspondant aux années fiscales n-1)

Le dividende de l’action Unibail Rodamco Westfield est en croissance systématique entre 2013 et 2018, passant de 8,40 € à 10,80 € par action, puis il stagne sur ce montant entre 2018 et 2019. Son évolution au titre des 7 dernières années est de + 28,57 %. Il sera payé en deux fois cette année : un premier acompte de 5,40 € prévu pour le 24 mars 2020, ainsi que le solde prévu pour le 6 juillet 2020.

Son rendement 2019 est particulièrement attractif, établi à presque 10 % du cours de Bourse de l’action Unibail Rodamco Westfield de 111,45 € au 28 février 2020.

Bourse : évolution long terme du cours de l’action Unibail

Graphique du cours de l’action Unibail Rodamco (URW) Westfield depuis 2000

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Source : Tradingview (hors tracés)

Le cours Unibail a connu deux phases haussières marquées entre 2000 et 2007 : une première de + 167 % entre le 3 janvier 2000 et le 20 décembre 2004, suivie d’une seconde entre le 21 février et le 2 avril 2007 de + 163 %.

L’action Unibail a ensuite connue une phase de correction à hauteur de – 62 % entre le 2 avril 2007 et le 2 mars 2009, avant de se reprendre à hauteur de + 187 % entre le 2 mars 2009 et le 23 février 2015, pour atteindre un plus haut historique de presque 260 € par action.

Depuis, le cours Unibail évolue en tendance baissière, à hauteur de – 57 % entre le 23 février 2015 et le 27 février 2020 pour s’établir à 111,45 €.

Faut-il investir en Bourse dans Unibail Rodamco ?

Unibail Rodamco Westfeild présente une valorisation clairement attractive au regard de ses fondamentaux, néanmoins la tendance graphique est accidentée.

La valorisation intéressante Unibail Rodamco Westfield en Bourse

D’une capitalisation boursière actuelle de 14,60 milliards d’€ pour une valeur d’actif net de 31,85 milliards d’€ au 31 décembre 2019, la décote est marquée à hauteur de 54 %.

Au regard du dividende, ici encore, le niveau du cours de l’action Unibail de 111,45 € face à un dividende de 10,80 € au titre de 2019, offre un rendement élevé proche de 10 %, ce qui est rare pour une foncière de cette taille.

Action Unibail : une tendance graphique baissière

Ombre au tableau, la tendance du cours de l’action Unibail Rodamco Westfield est dégradée avec une évolution baissière initiée en février 2015 d’une amplitude de presque – 60 % à ce jour. Cette tendance va pourtant à l’inverse des fondamentaux de la foncière (hausse continue du chiffre d’affaires, hausse du dividende, excellent taux d’occupation).

Notre avis sur le titre Unibail Rodamco

Avec un rendement du dividende proche des 10 % et des fondamentaux bien orientés, notre avis est positif au regard d’une éventuelle acquisition d’actions Unibail Rodamco, sur ses niveaux actuels de 111 €.

Ajoutons également que la foncière possède une position de leader européen du foncier de type retail, et se place également parmi les dix plus grandes foncières mondiales de ce secteur.

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