Pinel+ : le décret fixe les conditions du dispositif

Le décret était attendu depuis plusieurs mois, il a été publié le 18 mars 2022. Le Pinel+ permettra bel et bien aux investisseurs de conserver les taux maximaux du Pinel à partir du 1^er janvier 2023. Il cohabitera avec le Pinel classique, qui verra quant à lui ses taux de réduction s’abaisser, pour progressivement disparaître.

Pour en bénéficier, les investisseurs en Pinel+ devront investir dans un appartement neuf dont les normes environnementales et la qualité d’usage vont au-delà de la RE2020. Toutefois, ils auront aussi la possibilité d’investir dans des quartier prioritaires (QPV). Voici les conditions pour profiter du Pinel+.

Les taux de réduction du Pinel+

C’est LE principal avantage du Pinel+ : conserver les taux de réduction d’impôt maximaux du Pinel, actuellement de 12, 18 ou 21 % selon la durée de l’engagement locatif.

Les critères environnementaux du Pinel+

Déjà évoqués lors du colloque “Habiter la France de demain”, les conditions du Pinel+ ont officiellement été fixées par le décret n°2022-384 du 17 mars 2022. Ces critères reprennent la ligne de route du rapport Girometti-Leclercq concernant la qualité d’usage du logement.

Ce rapport s’appuie sur des exigences beaucoup plus poussées que celles de la RE2020, à laquelle doivent désormais répondre tous les programmes immobiliers neufs depuis le 1^er janvier 2022.

• Pour les logements acquis en 2023, la performance énergétique obligatoire doit être équivalente au jalon 2025 de la RE2020.
• Pour les logements acquis en 2024, la performance énergétique exigée doit, en plus d’être équivalente au jalon 2025 RE2020, attester d’une étique A du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
• Pour les logements acquis en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été demandé avant le 1^er janvier 2022, les critères obligatoires sont ceux fondés sur le label “E+C-”, en plus d’une étiquette A du DPE.
• Pour les logements acquis en 2023 ou en 2024 qui résultent d’une réhabilitation, ils devront justifier d’une étiquette B du DPE.

Surfaces minimales et qualité d’usage

En plus des critères liés à la performance énergétique, les logements neufs éligibles au Pinel+ devront être conçus selon des surfaces minimales.

 

 

L’idée est de pouvoir fournir plus d’espaces aux occupants, un espace extérieur notamment, mais aussi de favoriser la ventilation et la luminosité naturelle :

Typologie	Surface intérieure minimale	Surface extérieure minimale
T1	28 m²	3 m²
T2	45 m²	3 m²
T3	62 m²	5 m²
T4	79 m²	7 m²
T5	96 m²	9 m²

À noter que les T3, T4 et T5 devront être conçus de manière à offrir une double orientation.

Les indicateurs du Pinel+

Pour mesurer l’efficacité d’un programme immobilier neuf sur le plan énergétique, plusieurs indicateurs entrent en ligne de compte. Pour investir en Pinel+, une résidence devra respecter les plafonds des 6 indicateurs suivants :

Indicateur	Objectif	Seuil maximal – habitat collectif	Seuil maximal – maison individuelle
IC CONSTRUCTION (Indice Carbone Construction)	Calcule l’impact carbone sur la durée de la construction du bâtiment (transports, installation, maintenance…)	650 kq éq.CO²/m²	530 kq éq.CO²/m²
IC ÉNERGIE (Indice Carbone Énergie)	Calcule l’impact carbone de la consommation d’énergie primaire du bâtiment sur 50 ans	320 kgCO²/m²	160 kgCO²/m²
CEP (Consommation en Énergie Primaire)	Calculée en fonction du chauffage, du refroidissement, de la production d’eau chaude sanitaire, de l’éclairage…	85 kWhep/(m².an)	75 kWhep/(m².an)
CEP,NR (Consommation en énergie primaire non renouvelable)	Calcule plus précisément l’utilisation d’énergies non renouvelable du bâtiment	70 kWhep/(m².an)	55 kWhep/(m².an)
DH (Degré – Heure)	Calcule le nombre de degrés-heures d’inconfort dans chaque partie du bâtiment pour en exprimer l’intensité et la durée	1 250	1 250
Bbio (Besoins Bioclimatiques du Bâtiment)	Traduit le besoin en énergie du bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l’éclairage artificiel	65 points	63 points

L’autre possibilité du Pinel+ : investir en QPPV

Si le logement ne remplit pas les conditions liées aux nouvelles exigences énergétiques, il peut être loué en Pinel+ à condition que celui-ci se situe dans un Quartier Prioritaire (QPPV).

Si le décret ne l’a pas clairement évoqué, les quartiers prioritaires seront une alternative aux logements qui ne respectent pas tous les critères environnementaux.

Ces quartiers s’appelaient “zones urbaines sensibles (ZUS)” ou encore “zones de redynamisation urbaine (ZRU)”, aujourd’hui remplacés par le sigle “QPPV” : quartier prioritaire de la politique de la ville.

Ils sont au nombre de 1 300 en France métropolitaine et bénéficient de certains avantages dont la réduction de la TVA pour l’achat d’un bien neuf. Ces territoires infra-urbains ont été classés selon un critère unique : le niveau de revenu de leurs habitants.

Quels sont les plafonds du Pinel+ ?

Un investissement en Pinel+ reste conditionné par les plafonds de loyer et de ressources selon le zonage Pinel. Pour pouvoir louer un appartement en Pinel+, le propriétaire devra respecter les plafonds fixés, selon la situation géographique du bien :

Voici les plafonds de loyer du Pinel+ :

Zone	Plafond de loyer
Abis	17,55€/m²
A	13,04€/m²
B1	10,51€/m²

En plus du loyer, les locataires doivent eux aussi justifier d’un niveau de revenus qui ne dépasse pas les plafonds de ressources fixés selon la zone du logement :

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