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La bulle immobilière en Chine

Le 24 octobre 2007

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A partir des années 1990, le tournant vers l’économie de marché et l’accès à  la propriété privé, fortement encouragé par l’Etat chinois, ont provoqué une croissance sans précèdent du secteur immobilier en Chine, et en particulier à  Shanghai.

Plus de 27 millions de mètre carré ont été livrés en 2006 dans la seule ville de Shanghai, qui désormais concentre davantage de gratte-ciel que la ville de New York. La tendance est toujours soutenue par l’Exposition Universelle de 2010 qui aura lieu à  Shanghai. Ainsi, en décembre 2006, le prix moyen d’une vente dans le segment résidentiel était 21% plus élevé qu’un an plus tôt. En 2006, le cout moyen des transactions à  la vente à  Shanghai atteignit 885 euro/m².

Face à  la surchauffe et au risque de bulle spéculative immobilière, le gouvernement chinois a passé des lois restrictives. Il a fortement restreint l’acquisition de biens immobiliers pour les non-résidents, et mis en place en juin 2006 un nouveau régime de taxation. En effet, le financement de la diaspora chinoise (Hong Kong, Taiwan, Singapour) a joué pour une grande part dans le développement immobilier chinois.

Nous assistons en 2007 à  une stabilisation du nombre de transactions et une stagnation des prix. Néanmoins, le potentiel de certains districts de Shanghai reste indéniable:

  • Le district de Luwan dont fait partie le quartier de Xintiandi, littéralement “Paradis sur Terre”. Cette zone résidentielle et commerciale haut de gamme attire tant les dandys de la société chinoise que les touristes et étrangers. Le projet immobilier baptisé “Shanghai Dynasty”, situé à  proximité de Xindiandi, est mis en vente autour de 1 500 euro/m² en avril 2005 et désormais coté à  2 627 euros/m². L’un des projet les plus premium de Luwan district, Lakeville Regency commercialisé début 2003 à  1 813 euros/m² est désormais coté à  5 628 euros/m².
  • Le district de Lujiazui à  Pudong (la nouvelle ville de Shanghai de l’autre coté de la rivière Huangpu) est désormais “le Manhattan de Shanghai”, centre financier de Shanghai o๠se situe la Bourse de Shanghai. Le développement immobilier a été fulgurant dans cette zone, avec par exemple la tour Jinmao, sixième tour du monde par sa hauteur. Elle abrite le Grand Hyatt, l’hôtel le plus haut du monde. Les loyers de ces immeubles commerciaux ont aujourd’hui atteint une moyenne de 1.40 euro/m²/jour. Mais selon plusieurs cabinets immobiliers étrangers basé à  Shanghai, les loyers devraient continuer à  augmenter, jusqu’à  un niveau moyen de 2.30 euro/m²/jour.

La valeur de ces deux secteurs devrait continuer à  croître en raison de leurs atouts indéniables, comme la facilité d’accès, des infrastructures de haute qualité, de nombreux services et proximité avec centres de décision. En revanche, d’autres districts de Shanghai, notamment en périphérie, devraient connaître une baisse conséquente de leur valeur lors de l’éclatement de la bulle spéculative immobilière.

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