L’immobilier en France amorce son plongeon

L’immobilier en France amorce son plongeon




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Le marché de l’immobilier en France est actuellement l’un des plus surévalués du monde. La bulle de l’immobilier en France n’a pas éclaté en 2008. Il y a eu une petite baisse, suivie d’un rebond. Pourquoi un tel rebond alors même que l’on était en pleine crise ? Réponse : l’état et les taux. Mais à l’avenir, ni l’un ni l’autre ne seront là pour entretenir la bulle.

L’Etat a massivement soutenu le secteur immobilier, au travers du dispositif Scellier et le prêt à taux zéro (PTZ). La baisse des taux d’intérêts sur les crédits immobiliers a fait apparaître de nouveaux acheteurs sur le marché.

Si l’on jette un oeil à l’indice du prix des logements de Jacques Friggit, la bulle de l’immobilier est à un nouveau sommet :

L’immobilier en France amorce son plongeon

 

L’immobilier en France amorce son plongeon

Le logement est plus cher qu’il ne l’a jamais été depuis près d’un siècle. J’attire votre attention sur le fait que c’est de bien de cherté qu’il s’agit, et non de prix. L’indice de Friggit réprésente en effet le prix du logement rapporté au revenu moyen disponible par ménage.

On oppose souvent à l’étude de Friggit que l’actuelle faiblesse des taux d’intérêt ne permet pas de faire des comparaisons historiques. C’est évidemment un sophisme. Comme pour tout actif dont le prix varie selon les taux, ce n’est pas la faiblesse des taux, mais leur baisse, qui nourrit la hausse des prix.

C’est une nuance lourde de conséquence. les taux d’intérêt étant actuellement à leur plancher, ils ne pourront que rester constants ou augmenter. L’impact de l’évolution des taux ne pourra donc être que neutre ou baissier sur l’immobilier.

D’ailleurs, l’éclatement des bulles immobilières au Japon et aux Etats-Unis se sont produites alors même que les taux étaient très bas.

Une autre étude, parue dans l’hebdomadaire anglais The Economist, montre que le marché immobilier en France est le cinquième plus cher du monde, et le deuxième d’Europe. L’immobilier en France serait surévalué de 47 %, derrière la Belgique (56%).

Pays Immobilier surévalué de
Singapour 60%
Hong Kong 58%
Belgique 56%
Canada 54%
France 47%
Nouvelle-Zélande 44%
Australie 38%
Pays-Bas 32%
Suède 29%
Espagne 27%

L’immobilier en France amorce son plongeon

The Economist calcule la juste valeur à  l’aide du ratio prix/revenus et du ratio prix/loyers.

Le marché immobilier français commence à baisser

Les chiffres montrent que l’immobilier français a amorcé une baisse au premier trimestre 2012. Les crédits immobiliers sont en chute de 36% au T1 2012 par rapport au T2 2011. Selon la Banque de France, le montant des crédits à l’habitat accordés en février a été le plus faible depuis 32 mois.

Simple correction comme en 2008 ?

Nous pensons que non, car les facteurs qui avaient permis d’enrayer la baisse en 2008 seront absents cette fois-ci :

  • Pas de baisse de taux à espérer, ils sont déjà au plus bas.
  • L’incitation fiscale à l’acquisition immobilière se réduit : disparition du dispositif Scellier en 2013, réduction du périmètre du PTZ, hausse de l’impôt sur les plus-values.
  • Le gouvernement n’aura pas les moyens financiers de créer de nouvelles niches fiscales susceptibles d’entretenir la bulle immobilière.
  • Les banques vont continuer à renforcer leur capitaux propres en réduisant leurs prêts.

Après le rebond artificiel de 2008, les prix de l’immobilier en France devraient donc poursuivre la baisse amorcée au T1 2012.

L’immobilier comme protection contre l’inflation

Pour ceux qui souhaitent acheter leur logement pour y vivre, il est probablement mieux d’attendre.

Ceux d’entre vous qui souhaitent investir dans l’immobilier pour se protéger de l’inflation pourront placer une petite partie de leur patrimoine dans les actions de sociétés foncières cotées (de qualité !), en guise d’assurance.

Ce procédé présente quelques avantages :

  • Comme c’est la société foncière qui s’endette, vous n’avez pas un crédit immobilier à rembourser. Vous pouvez vendre à tout moment si votre placement tourne mal.
  • Vous pouvez acheter ou vendre de l’immobilier en évitant les frais de transactions exorbitants propres aux acquisitions immobilières.

Faites très attention tout de même : si le marché de l’immobilier s’effondre, les titres des sociétés foncières plongeront eux aussi. Un tel placement n’est donc qu’une assurance. Il n’y a bien sûr aucune urgence à faire ce placement, mais il est toujours bon de savoir qu’une telle possibilité existe.