Cafe de la Bourse: Opinions et Analyses Boursiers

Tout le monde veut devenir propriétaire, c’est bien connu ! Alors tout le monde s’endette au maximum du raisonnable, voire actuellement au delà du déraisonnable. Pour fixer les prix que “devrait” avoir l’immobilier, je me suis penché sur un cas précis. Un cas que chacun reconnaitra, ou trouvera un proche dans les conditions précisées.

Voici donc les paramètres d’entrée : le futur acquéreur est assez jeune, suffisamment pour avoir un taux d’assurance raisonnable (0,36% jusque 40 ans en général), et assez vieux pour avoir un capital de départ représentant entre 1 et 2 ans de salaire (ben oui, il s’est privé pour pouvoir acheter !).

Le salaire de notre heureux candidat à la propriété est de 36 000€ par an soit 3000€/mois, ce qui lui permet une capacité de remboursement de 1000€/mois avec un taux d’endettement de 33%, généralement le maximum accepté par les banques. Il a déjà épargné dur dans les années qui précèdent, en mettant tous les mois 1000€ de coté (comme ce qu’il prévoit de rembourser pendant la phase de crédit) pendant 4 ans, ce qui lui permet d’avoir un capital de départ de 60 000€.

Il veut s’endetter sur une période raisonnable de 15 ans. Vu son profil, il va décrocher un bon taux, autour de 3,50% en taux fixe. Et oui, il est bougrement prévoyant et avisé notre acquéreur : il ne veut pas de taux variable, car il sait que l’inflation va reprendre, et donc que le taux de départ des taux variables va fortement monter d’ici quelques années).

quelle valeur de bien peut-il acheter ?

Avec les données ci-dessous, notre acquéreur pourra se payer un bien d’une valeur de 180 000€ “seulement”. Si l’on considère que ce qu’il recherche est un 3 pièces, ce qui semble légitime vu l’apport fourni, et l’effort financier indiqué, cela vous donne l’ampleur de la baisse à venir pour les biens immobiliers !

Actuellement, il ne faut donc pas dépasser 180 000€ pour un 3 pièces dans une région dynamique, où trouver un emploi est encore possible, soit 4 000€/m2 maximum.

La région parisienne, avec des prix affichés de 6000€/m2, ne permet d’acheter qu’une surface de 30m² pour ce montant, soit un grand studio, ou un petit 2 pièces. Si on considère un prix de 4000€/m2, cela permettrait d’acheter un 45m², soit notre petit 3 pièces. C’est à mon avis, le prix que devrait valoir le marché en région parisienne à l’heure actuelle. Bien entendu, si les taux remontent, le prix facial d’achat va baisser pour un même remboursement, et le prix du bien devra se réduire d’autant. Ce que je vous indique ici concerne l’instant présent.

Note : En supposant que le bien recherché ne soit pas à 180 000€, mais à 230 000€, il faudrait 30 ans à notre acquéreur pour rembourser le différentiel de 50 000€. Nous lui conseillons alors de reporter de 4 ans son achat, et de continuer à épargner 1000€ par mois. Il aura alors accumulé 130 000€ d’apport personnel (contre 60 000€ initialement), et n’aura alors à rembourser “que” 100.000€, somme qu’il pourra allègrement rembourser en 10 ans, toujours avec un remboursement de 1000€/mois (le taux à 10ans pour cet acquéreur serait alors de 3,30%, contre 3,50% à 15ans). Il se retrouverait alors 100% propriétaire au bout de 14ans : 4 ans de phase d’épargne supplémentaire, suivi de 10 ans de remboursement, contre 15 ans initialement, tout en ayant payé son bien 230 000€ au lieu de 180 000€.

Comme vous le voyez sur cet exemple, rien ne presse pour acheter aujourd’hui.

Gigi75
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