Cet article est la deuxième partie de Crise financière: quel impact pour l’immobilier français ? (1/2)
Propagation dans l’immobilier mondial
Cette crise du crédit, appelée “credit crunch”, a surtout eu un effet sur la quantité des investissements des entreprises, et donc sur la dynamique économique générale. Or, n’oublions pas que le secteur de l’immobilier est l’un des principaux composants de l’économie globale. En effet, les loyers que les entreprises – ou les particuliers – sont capables de payer dépendent directement de leurs revenus. D’autant plus que les institutions financières, les plus touchées, sont aussi celles qui s’installent dans les locaux les plus prestigieux, aux loyers les plus hauts. De la même façon, les prix d’achat dépendent de la confiance dans le marché (appréciation des risques) ainsi que du coût de l’argent, exprimé par les taux d’intérêt.
A l’instar des Etats-Unis, l’Angleterre et l’Irlande sont impactées par une crise immobilière interne. Les emprunts à taux variables y ont subi l’explosion des taux d’intérêts locaux. Et si l’économie peut trembler à cause de l’immobilier, c’est encore plus vrai dans le sens inverse. Des pays, comme la France, qui semblent protégés par la quasi-inexistence des prêts à taux variables ainsi que par une politique particulièrement stable de la banque centrale européenne (BCE), pourraient néanmoins subir une dépréciation de leurs marchés immobiliers à cause du contexte économique morose.
Rappelons à ce titre que l’immobilier est le deuxième producteur français, derrière les services aux entreprises. C’est aussi le premier créateur de richesse (16% de la valeur ajoutée) et le sixième employeur national. L’immobilier concentre 20% de la consommation des ménages, soit autant que l’industrie automobile, les activités financières, les services aux entreprises et les industries de biens intermédiaires réunis.
Reste à déterminer l’impact exact de la crise sur l’économie mondiale, et sur l’économie française en particulier. D’après le Consensus Forecast (consolidation de 27 organismes mondiaux) d’avril 2008, les Etats-Unis, le Royaume-Uni et l’Irlande vont entrer en récession dans les deux prochaines années.
Perspectives pour l’immobilier français
Les risques de dérapages, et leurs délais de réalisation dépendent de la résistance des sous-marchés concernés, que l’on doit analyser avant tout par typologie.
En ce qui concerne l’immobilier commercial français (bureaux, commerces, etc.), il est principalement représenté par l’activité du marché des bureaux des quartiers d’affaires parisiens. Celui-ci a été très réactif à la crise mondiale, puisque l’on constate un ajustement des prix au dernier trimestre 2007, qui varie en fonction de la qualité des produits. Un produit “prime”, c’est-à-dire récent, très bien placé, avec un excellent locataire engagé sur une période longue, a vu son prix ajusté d’environ 25 points de base (bps), soit une décote de 5% par rapport à sa valeur à la mi-2007. En revanche, un produit de qualité/sécurité moins attractive pourra déraper jusqu’à 100bps (soit 18% sur un taux de capitalisation final à 6,5%).
A titre d’exemple, le marché des bureaux “prime” de Saint-Denis, pour lequel un nombre significatif d’investissements a été réalisé au premier trimestre 2008, a connu un ajustement d’environ 50bps sur les 6 derniers mois, ce qui revient à une situation équivalente à début 2006 (graphe ci-après).
La pierre-papier (l’immobilier coté) a, elle aussi, réagi rapidement à la diffusion d’informations sur la crise, dans la continuité du mouvement entamé en 2007. Sur l’année le décrochage atteint pratiquement 26%, effaçant en grande partie la surperformance du compartiment initiée en 2004.
Compte tenu de cette régulation engagée en amont, de la faible volatilité du marché immobilier de bureau et des incitations fiscales liées au régime SIIC 4, il parait peu probable que les valeurs françaises continuent à décrocher sur le reste de l’année, tout comme le démontre la stabilité du premier trimestre 2008 (+1,1% sur l’indice Euronext IEIF SIIC France). Ainsi, les rentabilités à long terme devraient se maintenir à des niveaux élevés (+23% sur 5 ans, +18% sur 10 ans pour l’indice IEIF Immobilier France à la fin 2007).
Les spécialisations de chaque foncière sont bien sûr à surveiller de près, ainsi que la loi de finance 2009 qui pourrait changer la donne fiscale de façon significative.
L’immobilier résidentiel, s’il n’est pas moins volatile que l’immobilier de bureau, possède une inertie plus importante. En effet, les logements (21% du patrimoine immobilier national) sont détenus majoritairement par des ménages. Or, ils sont bien davantage orientés comme utilisateurs du produit immobilier que comme investisseurs. Ils sont donc dictés plus par une valeur d’usage que par une valeur d’échange, contrairement aux détenteurs d’actions.
Mais ce phénomène tend néanmoins à évoluer dans une époque où le patrimoine immobilier des particuliers devient progressivement le principal espoir de retraite. D’autant plus qu’en 2007, la moitié des achats dans le neuf étaient réalisés à des fins d’investissement locatif.
A ce jour, il est difficile de dire si, comme en 1991/1997, les prix connaitront une baisse moyenne de 60%. Mais le marché a atteint un nouveau point haut comme le révèle les séries longues de Jacques Friggit (chiffres nets d’inflation et rapporté au pouvoir d’achat). Le graphique suivant traduit concrètement que les prix ont augmenté de 125% en dix ans, alors que les salaires ont augmenté de 30% sur la même période:
Un rééquilibrage significatif des prix parait donc l’option la plus probable, dans un contexte où l’équilibre entre l’offre et la demande commence à s’inverser. Le stock d’appartements à vendre, dans l’ancien comme dans le neuf, augmente. Les délais de vente s’allongent. Et les vérins qui ont jusqu’alors soutenu la croissance des prix (taux d’intérêt faibles, allongement de la durée des crédits, augmentation des leviers d’endettements) semblent avoir atteint leurs limites.
Ainsi, même si l’issue du pic immobilier semble incertaine, nous pouvons affirmer que le marché immobilier a été immobilisé de façon nette, et qu’il parait peu probable que les prix repartent à la hausse. Avec une inflation hexagonale prévue à 2,5%, l’immobilier devrait au moins baisser, relativement parlant. Notre avis est que, quelque soit votre opinion, il est plus que jamais temps de retarder votre éventuel projet d’achat de 6 à 12 mois, le temps d’avoir le recul nécessaire, et de profiter peut-être des soldes 2009 …
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