Comment renégocier son crédit immobilier

Samuel You, Conseiller patrimonial @ Phoenix Finance le 10 Janvier 2011

Une des conséquences de la crise financière que nous subissons depuis bientôt 3 ans maintenant se trouve certainement du côté de la baisse des taux d’emprunt initiée par les banques centrales du monde entier !

A titre individuel, des taux bas font que vos liquidités sans risque ne vous rapportent plus rien. Par contre, lorsque vous devez empruntez (et c’est aussi pour cela que les banques centrales baissent les taux afin de permettre aux entreprises et aux particuliers de pouvoir investir) cela vous donne un effet de levier supplémentaire.

De la même façon, vous pouvez améliorer votre pouvoir d’achat en renégociant vos emprunts à taux fixe. Les taux ont baissé de 325 points de base en moins d’un an au niveau de la BCE pour désormais être stables.

Que faut-il en attendre ?

On peut actuellement emprunter sur 15 ans à 3,50%

A ce jeu là, évidemment les scénarios divergent en fonction du fait que vous ayez une version optimiste ou pessimiste des choses économiques.

A en croire les présidents des grandes banques centrales européennes ou américaines, l’économie redémarre doucement dans nos économies mais rien ne sert de se précipiter à remonter les taux puisque l’économie repart gentiment (c’est le moins qu’on puisse dire) et que l’inflationest contrôlée. On ne décèle donc pas dans leurs discours de présomption de hausse pour le moment même si cela devrait arriver en fin d’année ou courant 2011 soit au moins 6 mois plus tard que les premières prévisions à ce sujet.

Pour les économies émergentes, l’analyse est évidemment tout autre puisqu’ils ont déjà pour certains pays commencé à remonter leurs taux d’intérêt mais la reprise est d’une tout autre ampleur.

D’un point de vue pragmatique, actuellement on peut emprunter sur 15 ans à 3,50% voire moins hors assurance ou sur 20 ans à 3,80% soit plus de 1% de baisse de la part des banques commerciales ce qui montre juste l’augmentation des marges des banques par rapport aux baisses réelles de niveau de refinancement les concernant !

Évidemment, l’inflation aujourd’hui n’est pas significative, les taux peuvent également encore baisser si jamais le monde tombe dans une récession “à la japonaise” et que la reprise actuelle ne soit que technique !

Mais dans tous les cas de figure il ne faut pas oublier que sur la durée restante de votre emprunt il est fort probable que l’inflation se reprenne un jour ou l’autre car il est très rare de voir une création de monnaie si importante sans reprise de l’inflation.

Par ailleurs, chacun sait que l’inflation permet d’amoindrir le coût de la dette de nos Etats si endettés même si l’orthodoxie naturelle des banques tend à vouloir assurer la plus grande stabilité des prix. Il peut parfois y avoir des intérêts supérieurs !

Les voyants sont verts pour une renégociation de votre emprunt

Il semble donc que tous les voyants soient au vert pour envisager une renégociation de vos emprunts bancaires auprès de votre banque ou d’une autre. De toute façon, si les taux venaient à baisser encore significativement rien ne vous empêcherait alors de renégocier à nouveau le coût de vos emprunts immobiliers.

Avant de courir chez votre banquier qui, soit dit en passant, n’aime pas trop renégocier les prêts de ses clients car cela lui fait diminuer ses revenus pour un emprunt sur lequel il s’est déjà couvert au moment de la signature initiale et est plus agressif pour accueillir un nouveau client ou sur un nouveau prêt, il convient de bien analyser les postulats de base d’une renégociation.

Pour que l’opération soit avantageuse, la durée du prêt restante doit être conséquente

Le premier point à analyser pour que l’opération soit avantageuse pour vous se situe au niveau de la durée de prêt restante à courir. Lors de l’amortissement de chaque prêt, le poids des intérêts est plus important lors des premières mensualités comparativement au remboursement progressif du prêt. Ainsi, l’intérêt de renégocier son prêt est décroissant dans le temps et rarement avantageux passé le premier tiers sans un différentiel de taux significatif.

En effet, si l’écart de taux est inférieur à 0,4 ou 0,5 % cela risque d’être pas fortement intéressant surtout si vous souhaitez le faire racheter par la concurrence. Dans ce dernier cas, vous aurez à subir des pénalités de remboursement anticipé car si ces dernières peuvent être négociées avec votre propre banque, il n’y aura aucune indulgence de celle-ci par rapport à la concurrence.

Pour information, les pénalités correspondent à un semestre d’intérêts plafonné à 3% du capital restant dû. Là encore, si la durée restant à courir est significative, ces pénalités s’amortiront facilement grâce à la baisse des taux que vous constaterez permettant de diminuer soit la durée de votre prêt, soit vos nouvelles mensualités.

Pensez à renégocier l’assurance emprunteur

Autre point qu’il convient d’analyser, ce sont les assurances emprunteurs. Qui dit nouveau prêt, dit renégociation ou mise en place d’une nouvelle assurance dédiée au crédit. Ce point pose deux incidences.

La première c’est que vous aurez vieilli et que votre état de santé s’est peut-être dégradé par rapport à votre premier prêt, engendrant alors un coût plus significatif.

La deuxième c’est que si, comme c’est souvent le cas, vous bénéficiez de l’assurance de la banque (pourquoi se gêner de coupler 2 ventes ensemble alors que la loi l’interdit même si sur ce point les choses se sont améliorées) vous pouvez demander une délégation d’assurance.

L’écart de coût peut vite être significatif pour des garanties souvent meilleures. A titre d’exemple, il existe des assurances déléguées à 0,10% en taux moyen du capital emprunté pour une assurance en décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) soit le minimum exigé par les banques pour des jeunes gens d’une trentaine d’année pour un prêt sur 15 ans, alors que souvent les banques sont aux alentours de 0,30%.

Dans tous les cas de figure, il faut résonner en coût global de l’assurance sur la durée du prêt plutôt qu’en pourcentage car les choses ne sont pas toujours présentées de la même façon. En terme de garanties, lisez toujours bien les conditions générales notamment lorsqu’il y a une assurance en incapacité de travail car pour l’assurance décès le risque est binaire et l’analyse du sinistre identique quelque soit l’assureur.

Enfin, le dernier point qu’il ne faut pas oublier d’analyser lorsque l’on souhaite renégocier son crédit se situe au niveau des garanties prises par la banque lors du prêt initial. Si vous étiez parti sur un crédit logement, il n’y a pas de risque particulier par contre en cas d’hypothèque il peut y avoir des frais supplémentaires pour la levée éventuelle.

Vous disposez désormais des différents points à regarder avec attention pour renégocier votre prêt et les assurances emprunteurs liées à la baisse avec votre banque ou une autre mais le jeu en vaut vraiment la chandelle surtout en ce moment. Les banques d’ailleurs constatent une demande plus importante du nombre de renégociations.

Je me tiens à votre disposition pour vous fournir des exemples et simulations précises sur ce sujet, tant en terme de taux bancaires qu’en terme de délégation d’assurance.

Pour en savoir plus sur la renégociation de crédit immobilier, contactez-moi : 01 44 01 57 90 ou contact (at) phoenixfinance.fr.

Samuel You

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