Cafe de la Bourse: Opinions et Analyses Boursiers

L’activité du groupe

Maisons France Confort (MFC) est une société de service qui assure la construction, depuis 1919, de maisons pour des accédants à la propriété. La société n’assume aucun risque foncier car elle n’est pas propriétaire des terrains et ne gère aucun stock. MFC est le numéro deux en France des constructeurs de maisons individuelles en secteur diffus.

Dans un secteur cyclique, MFC a essentiellement une activité de services.

Elle gère de A à Z le projet de construction de ses clients : recherche du terrain, démarches administratives, sous-traitance de la construction auprès d’entreprises partenaires, conception, plans, suivi du chantier, garanties et assurances. Le carnet de commande de MFC offre une visibilité totale sur le chiffre d’affaire à 18,5 mois. MFC profite de l’engouement des français pour la maison individuelle (rêve de toute une vie, modèle de bonheur et de réussite)…

La structure légère, très peu gourmande en fonds propres, lui permet de s’adapter rapidement aux évolutions de la conjoncture.

Plus des 8/9èmes des coûts sont des coûts variables. Cette particularité permet à MFC d’augmenter régulièrement sa part de marché dans un marché encore très atomisé, en particulier dans les périodes moins fastes, en rachetant des concurrents et en reprenant des chantiers à la suite de défaillances.

Sur 12 ans, la part de marché de MFC est passée de 0,53% à 2,60% des constructions de maisons en secteur diffus:

La rentabilité des capitaux propres est impressionnante, compte tenu du niveau de trésorerie de la société: plus de 34% en 2007.

Les performances économiques du groupe (millions d’euro)

Croissance et rentabilité sur le long terme

Bilan : dettes / trésorerie

Les dettes du groupe sont faibles. Elle représentent environ une année de bénéfices. La trésorerie disponible est monstrueuse : près de 94% des capitaux propres, ce qui représente près de 10 euros par titre, ou encore 3 années de bénéfice.

Cette trésorerie, en constante augmentation, permet le financement d’un plan de croissance particulièrement ambitieux sans endettement significatif.

Les dirigeants et les ambitions

La société est actuellement dirigée par la famille Vandromme réunie dans un holding de contrôle qui détient 57,4% de MFC. Au sein du holding, cet actionnaire a été rejoint par la Caisse d’épargne fin décembre 2007, qui détient désormais 49% du holding.

Les leviers de croissance sont :

• le développement d’une offre de maison « performante » économique à l’achat, rapide à construire et économe en énergie ;
• une offre écologique est également mise en avant : partenariat avec EDF énergie nouvelles (panneaux solaires), isolation renforcée,
• la maison à 15 € par jour, etc…
• des synergies avec le groupe Caisse d’Epargne (financements, garanties financières…) et Crédit Foncier de France.

A court terme, un ralentissement de croissance du chiffre d’affaire est anticipé sur 2008 (seulement + 8 à + 10% annoncé pour 2008, nouvelles acquisitions incluses) ainsi que sur 2009.

Evaluation du titre Maisons France Confort

Depuis son introduction en bourse, le PER de MFC a évolué dans une fourchette comprise entre 4,37 et 21,77 fois le bénéfice annuel..

Le PER moyen du titre, calculé sur le prix de clôture de chaque séance de bourse, depuis le 20 janvier 2000 (date d’introduction en bourse) est de 11,29 fois le bénéfice de l’année considérée. Si l’on suit ce mode d’évaluation, la valeur intrinsèque du titre peut être estimée pour l’année 2008 à 37,60 euros.

L’objectif de cours à l’achat pourrait être fixé en dessous de 23 euros soit une marge minimale de sécurité de 33% sur la valeur intrinsèque, ce qui correspond à un PER inférieur à 7 fois environ sur l’année 2008.

Faut-il acheter maintenant ou attendre ?

Dans le passé, la société a toujours su tirer partie des périodes de bas de cycle immobilier pour accroître ses parts de marché au dépend de ses concurrents. C’est une des caractéristiques des sociétés dominatrices.

La structure de coûts de MFC, variable dans une large proportion (sous-traitance des chantiers, apporteurs d’affaire indépendants pour 40% de ses commandes, aucun portage financier des terrains) lui permet de préserver sa rentabilité dans les périodes plus difficiles, contrairement à d’autres intervenants (tels que Kauffman & Broad, Nexity…).

C’est pourquoi, il me paraît intéressant de guetter l’évolution du titre, et d’entrer dans les douze mois à venir à la faveur d’un nouveau « plus bas », sous les 23 euro, naturellement.

Ce faisant, nous chercherons à anticiper une accélération de la croissance du bénéfice par action après 2009, liées à une utilisation plus rationnelle de la trésorerie disponible: plan de déploiement sur de nouvelles régions non couvertes, acquisition de sociétés concurrentes.

Dans la circonstance actuelle un plan de rachat de titres en vue de leur annulation par la société serait particulièrement le bienvenu ! Sur la base du cours actuel, le rendement est supérieur à 6% en 2008. Il permet de patienter en attendant un retour à meilleur fortune immobilière.

MFC est, de loin, notre valeur favorite dans le secteur de la promotion immobilière !

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